週年慶血拚 刷能賺錢的卡

中秋已至，接下來就是一年一度的10月百貨週年慶即將登場，消費者到時候血拚該刷哪一張信用卡比較好？銀行建議，不妨考慮選一張能Ａ錢回來的卡。

信用卡附加價值不少，從基本的紅利點數到高價的飛機艙位升等，最被持卡人高度認同的還是「現金回饋」，儘管回饋比率大多數並不高，約為簽帳金額的0.3%至 1%之間，但因為刷卡支付除不用帶著大量現金血拚，相對較為安全方便，如果還能Ａ回一點錢，總能給民眾「賺到了」的不錯感覺。

基本上國內信用卡早期並不容易申請，屬於一種具彰顯身分地位價值、替代現金支付的工具；但到第二階段由於市場激烈競爭而過度浮濫發卡，無用的贈品、玩偶充斥，處處都有免費加值服務，發卡風險控管更幾近於無，結果引發卡債風暴，不論銀行或卡債族均飽受苦果；目前可說已進入第三階段的成熟發展期，發卡銀行痛定思痛，認賠打銷信用卡壞帳，並展開呆卡瘦身，調整經營方向，把成本花在刀口上，不再無條件、不分卡別贈送一大堆免費服務，轉向鎖定具有較高貢獻度的持卡人，加碼提供更佳禮遇。

目前主要發卡銀行如中國信託、國泰世華、台北富邦、台新、玉山、遠東、聯邦、萬泰、日盛、大眾、安泰銀行等，並非全部都提供刷卡消費現金回饋，提供刷卡現金回饋的銀行，也可能會限定部份信用卡才適用，並非所有卡別適用。

根據各銀行現金回饋相關規定，目前大致可區分為兩種，一種是常態型的全年長期現金回饋，另一種是固定期間內的專案式短期現金回饋。

原則上，前者的回饋比率較低，約為簽帳金額的0.3%至1%之間，後者較高比率則可能達8%至10%，依此試算一下可發現，刷卡付1萬元，竟然就能拿回800至1000元！

其實，天下沒有那麼便宜的事啦，銀行除訂出回饋比率，還會同時訂有每月最高回饋金額上限，但前者因為回饋率低，有不少銀行沒有訂回饋上限，後者就一定訂有上限，另外，回饋金並不得領回，規定只能做扣抵未來的新增簽帳款使用。

商辦熱 景美商圈店面標脫

商辦熱，先前流標的店面經過重新包裝後，也引起搶標。位於台北市景美漢神商圈店面今天標脫，由開發工銀資產管理公司以新台幣1.51億元得標，若月租金43萬元，年租報酬率約3.4%。
信義房屋景美店專案經理許雅傑指出，這次標脫的店面正對景美漢神百貨，由知名連鎖業者屈臣氏承租，屬於景美夜市商圈，短短的範圍內，還有燦坤、順發3C、鬥牛士等知名連鎖店承租，連鎖密度相當高。
許雅傑表示，景美漢神百貨先前遭閒置，目前 1樓的大店面已由大遊龍餐飲業者承租，吸引人氣往此區靠攏，先前也有許多餐飲業者詢問，想要進駐漢神百貨的攤位開店。在人氣匯集、廠商有意進駐此商圈的前景下，長期租金有調整潛力，價格自然看好。
信義房屋忠孝新生店專案經理杜俊慶指出，最近台商與傳統產業的企業主積極搶進店面市場，加上央行的選擇性信用管制政策不影響店面；以置產型客戶來說，同樣是億元的產品，店面比起豪宅多了租金收益。
杜俊慶說，今年的店面市況可以從「基本面、題材面、資金面」來分析。基本面部分，連鎖業者已明顯感受到景氣復甦，正積極展店；以北市商圈為例，金融海嘯後的租金調整約定已陸續到期，租金水準已回復到海嘯前，好的商圈更出現一波洗牌。
題材面則是預期未來陸客自由行的香港經驗，有機會在台灣上演，店面、辦公室、飯店等產品，更是陸客自由行下的直接受益產品。資金面方面，包括投資法人、台商、傳統產業等中實戶看好未來的增值潛力，加上利率仍處於低檔水位，市場出現一波追價買盤，讓店面產品成為當紅炸子雞。990825

狂掃北市店面 誰是宋良浩？

商用不動產熱翻天，有「印尼紡織大王」之稱的台商宋良浩，1年來狂掃北市店面，今年4月剛以現金4億元買下北市中山區南京東路、建國北路口的燦坤3C旗艦店，8月3日又再掃貨，砸下現金5.2億元買下知名永康街「高記」店面，高記土地持分88.9坪，以交易價格5.2億元回推，土地單價高達584.9萬元，足見宋良浩的出手，讓高記店面以地王之姿，刷新永康商圈土地價格新高！

此外，現年78歲的神秘台商宋良浩，嗅到公家機關承租的穩定收益，更在去年8月，以15億元買下現址是原住民委員會的重慶北路整棟大樓。

不甩央行打房，市場游資持續挹注商用不動產市場，尤以租金收益的辦公室或店面等產品最夯，8月以來，台壽保以25.6億元拿下南陽街慶豐銀行總行大樓、龍巖人本以8.2億元吃下台北金融中心部分樓層、元大建設斥資20億元買下民生東路2段的沈家企業大樓後，店面交易也火熱，永康街60年老字號的高記餐廳，月初以5.2億元賣給宋良浩成立的新聯國際開發公司，換算土地（建物不計）每坪584.92萬元，創下台北永康街商圈行情新高。

據悉，宋良浩與高記談妥，讓高記以「售後回租」模式續租，簽下5年租約、月租金150萬元，換算投報率3.46％，業界都認為，投報率已是北市店面的行情之上，儘管交易價格、土地單價都飆出永康商圈的新高，但宋良浩算盤打得精，因為高記60年老店、生意做出口碑，且未來觀光效益在永康商圈更加顯現，所以十分划算。

據業界人士指出，紡織業出身的宋良浩，在台灣打下一片天後，1970年代陸續前往新加坡、印尼等國經商，單是印尼的紡織廠工人就多達4萬人，去年 8月回台成立不動產租售買賣業，名為「新聯國際開發有限公司」，並在商辦市場狂補貨，整整1年來，宋良浩在商辦市場交易金額，高達近30億元。

欣元商仲總經理焦文華分析，去年初遺贈稅率調降至10％，遺產稅及贈與稅的免稅額也雙雙提高，又因不動產稅費計算，是以公告現值而非市值計算，節稅效益大，再加上ECFA利多效應，讓海外台商看好台灣，由宋良浩例子就可看出，宋良浩旅居海外幾十年，去年卻回台狂掃店面、商辦大樓，顯見資金回流且熱錢持續注入不動產，既可達節稅目的、又可坐收租金效益。

SOGO敦化館擬遷址 台北3館鼎立忠孝商圈

太平洋SOGO百貨台北店敦化館擬遷至復興館旁的正義國宅現址，SOGO董事長黃晴雯今天證實，SOGO確實與國宅更新案有密切接觸，已簽意向書；SOGO台北店 3館可望鼎立忠孝商圈。
儘管台北市信義計畫區持續擴大發展，忠孝東路、復興南路口的東區忠孝商圈，依舊是台北市主力黃金商圈。
太平洋SOGO百貨自忠孝館開設以來，一直是全台百貨公司坪效最高的館，之後在十字路口對角與捷運共構的復興館，營業額也持續擴大。黃晴雯說，復興館自開店以來的營業額成長幅度，領先全台百貨各館。
若距離不遠的太平洋SOGO敦化館再遷到復興館旁的正義國宅原址，SOGO台北店 3館將齊集於東區最精華地段。黃晴雯說，忠孝館是全客層的全台百貨店王，復興館引領時尚流行，敦化館走低調名媛路線，各有特色，不重疊，會持續發揮各自特色營運。
她說，SOGO與正義國宅更新案已簽下意向書，但還未走到最後定案階段，希望可以朝樂觀、正面方向發展，因為忠孝商圈在台北市具指標意義，與SOGO的經營戰略、想法契合。
倘若SOGO台北店 3館都聚集到忠孝商圈，固然可因鄰近捷運站而獲益，但忠孝商圈還有微風廣場，未來兩家百貨的精品商機是分割搶食？還是共榮做大？仍待時間觀察。
黃晴雯表示，SOGO去年營收新台幣 360億元，比前年成長8%，今年營收預計可達389億元，春節福袋2月14到18日5天營收估計可達4.6億元。990202

正義大樓都更 邀SOGO進駐

備受矚目的忠孝東路正義大樓都更案，低樓層規劃的百貨公司將引進SOGO敦南館進駐，將是國內首宗成功結合百貨公司的都更案。

去年中開始，正義大樓都更整合程序進行得相當順利，中華民國建商公會全聯會理事長王光祥所屬的三圓機構，買下原實施者龍麟建設，開始介入整合，而且所有住戶也已100%同意參與都更，並在去年底陸續遷出。目前正義大樓所有出入口都已封閉，就等今年上半年土地申購完成後，再走都審程序，預計年底可拆除動工。

相關人士表示，去年底龍麟已向國有財產局買下正義大樓原眷戶的土地，因原眷戶不多，申購土地面積僅占總基地的10%，金額也是依低於市價的公告現值洽購。

目前龍麟正進行第二批非原眷戶土地申購，將依市價每坪300萬至400萬元買回，以土地面積1,545坪扣除10%後計算，光是購地金額高達50億元。根據規劃，正義大樓改建後將興建兩棟「雙塔式」超高樓層建築，一棟地上一到六樓規劃為百貨公司，另一棟規劃為頂級精品旅館，高樓層則為豪宅。

近日三圓也積極與東區業績最好的SOGO百貨接觸，希望引進租約即將在年底到期的SOGO敦南館進駐；本案若拍板定案，SOGO百貨三個分館將在忠孝東路與復興南路口形成金三角，行銷火力將更集中，對同業造成威脅。

占地1,545坪的正義國宅，號稱北市東區最大面積的都市更新案，目前台北市政府已通過都市更新事業計畫，更新後將興建兩棟高38層、40層的大樓，由於今年北市土地成交價又再創新高，未來正義大樓完成都更後，市場預估每坪售價上看200萬元，總銷金額高達200億元。

房市快訊／買房賺錢 跟著重劃區向前走

如果時間倒退20年，告訴你信義計畫區有件房地產個案的銷售價格，是每坪15萬元，你會不會想盡辦法借錢都要去買？
曾幾何時，房地產市場掀起一股「都市更新」風潮， 開始有媒體在教育一般投資大眾如何「買老屋、賺大錢」。
你想買老房子等著合建嗎？你想買老房子等著都市更新嗎？看看台北市最有名，位於忠孝東路、復興南路附近的正義國宅都市更新案，業主龍聯建設投資這樁都市更新案長達13年，砸下金額超過17億元，但是始終就是無法與現住戶完全達成協議，2009年2月，還因此發生槍擊命案。
如果去買這類的「老房子」，等了13年還沒完成都市更新，還沒改建，這樣的投資報酬率是多少？答案不是「零」，而是「負數」。
投資信義計畫區20年 現在「賺很大」
但是，13年前，如果你同樣在台北市正義國宅附近的忠孝東路買個新房子，當年預售房價約在1坪20萬元左右，現在這個地段，那怕是13年的中古屋，房價也已經有每坪60萬元的價值，投資報酬率達200％。
如果，更早以前，在台北市信義計畫區還在重劃初期，你在該區買了第一件房地產預售屋—「鴻禧花園廣場」，20年前，這件個案的預售價格約每坪15萬元，當時這樣的價格已經震撼了台北房地產界，因為，這樣的價位已經可以在忠孝東路買房子了。
信義計畫區大約在1990年時確立範圍和雛形，在1993年完成重劃作業，全區153公頃的面積才確定，那時候，信義計畫區內只有世貿展覽館等建築物而已，不只是白天，到了夜晚，「人氣」更是荒涼。
但是，20年前，如果你夠有勇氣，口袋裡又有點錢，用看似當年超高的價格去買「鴻禧花園廣場」，1戶54坪房子總價810萬元，「1989年的8 百多萬元是一筆多大的數目啊！我1987年買復興南路、忠孝東路這間52坪的房子，總價也不過是380萬。」住在忠孝東路SOGO百貨附近，一棟屋齡已經 26年大樓的陳媽媽這麼說道。
但是， 現在「鴻禧花園廣場」這戶值多少錢呢？房屋仲介轉售的總價達4100萬元，平均每坪開價76萬元，投資報酬率達406％。而國內某企業的邱姓董事長當年就買下1戶「鴻禧花園廣場」，現在要出售的就是他的房子。
重劃區 到處充滿賺錢機會
「我買這戶房子的時候，只不過是一家公司的副總經理。」現在已經創業成功的邱董事長說，早在1970年代中期，台北市中心西區的發展已趨飽和，因此，政府打算在東區發展所謂的「副都心」，最後，選擇了信義區，才有了「信義計畫區」的架構。
信義計畫區是台灣第一個透過都市設計審議，引導都市空間設計品質的地區，原本目標是作為「台北副都心」，從1980年的初期規劃，到1990年代的台北副都心，一直到現在的國際金融中心，除了以專案方式通過了台北101大樓的興建，且經過都市計畫通盤檢討後，不但重新調整商業與住宅的土地使用，也放寬了土地的開發彈性、建築高度的限制，還有各種開發誘導獎勵措施，藉此吸引跨國企業的進駐。
「我在日本的時候，仔細研究過重劃區作法。」邱董事長把思緒拉到他年輕在日本求學的時代，「我對於重劃區的不動產有一個認知，只要提早進場，投資報酬率總是勝過一般投資商品。不過，也不是每個重劃區都能投資，我只選擇有政府機關進駐的重劃區。」信義計畫區裡有台北市政府的辦公大樓，所以，才能在長期規劃下，把信義計畫區逐步拉抬到目前這樣的國際都市水準架構。
土地價格創新高 房價跟著漲
信義計畫區經過多年密集開發，生活機能已成型，土地價格也在一次一次的標售之下逐步墊高，房地產的原料(土地)不斷漲價，當然造就了區域房價跟著上揚。永慶房屋總經理葉凌棋表示：「信義計畫區是台北市唯一有超大完整街廓設計，具備完善都市規劃設計的商業發展區；而商圈最大的特色，則是完全針對都市人休閒購物的需求設計，是建商與壽險公司兵家必爭之地。」
目前區內土地可建築的素地已不多，相當具稀有性，從2008年7月底以來，遠雄人壽大手筆以129億元買下昌軒、奕銘實業的A1土地；幸福人壽以 33.89億元買下花旗銀行企業總部的土地(D3部分街廓)；富邦金以36.77億元標得信義計畫區A10地上權；還有2009年4月初，安泰人壽以 116億元得標A11，信義計畫區交易熱絡度可看出端倪。
信義計畫區 101躍升為國際指標
信義計畫區內每個住宅、辦公、商場、飯店等開發案，都必須通過都市計畫暨土地開發許可審議委員會的審議，力求每件開發案都得符合整體發展目標，因此，信義計畫區內的都市景觀，才能別具特色，並成為全台北市唯一有超大完整街廓設計的區域，工商、金融、貿易活動相當頻繁。
如今，區域內的住宅只有一種產品，那就是—豪宅，現代化商圈、整齊的街廓，以及四通八達的交通，已經讓信義區成為企業設立總部的熱門地段。新光三越信義新天地4館不同主題的百貨公司，加上紐約紐約、Neo19、101購物中心，讓它變成台北Shopping的重要據點；各企業大樓如震旦國際大樓、中國信託金融大樓、國泰信義經貿大樓、國泰霖園金融中心等等，也活絡了信義區的商業活動；而台北世貿中心密集的展覽檔期，每年也吸引上萬家廠商參展，超過 200萬的參觀人次，讓信義計畫區成為名副其實的商業重鎮。而新舞台、Page One、法雅客、誠品書店旗艦店的開幕，更讓信義計畫區成為台北新一代的藝文集中地。現在，信義計畫區儼然已是台北商業、消費購物以及藝文的重心。
重劃的信義計畫區將土地規劃成大街廓設計的「國際都市」感覺，當時以超大街廓的概念規劃，並以格狀路網為基本架構，因此，信義計畫區便有如棋盤般地呈現塊狀發展的情形。在101大樓上班的Jason說：「我們跟國外客戶介紹公司時，都會說我們辦公室位於台北101那棟，老外一聽就懂了，因為，他們知道101大樓是處在國際都市裡。」信義計畫區除了重要的交通道路與動線之外，興建中的捷運信義線，預計於2013年底通車，預料也將會對區域房地產形成「抬價」的效果。
信義計畫區的故事 新板特區繼續上演
在信義計畫區房價成長的歷史裡，你不妨仔細的想想，台北市有哪幾個都市更新案在這20年裡成功的被開發過？在信義計畫區一家信用卡發卡數量最高金控公司上班的林虔芳，近期就積極的在找「舊」房子投資，她認為，現在大家都在談都市更新，所以，愈老的房子就愈有機會被建商看上，就算沒有辦法完成都市更新，起碼也會有建商想要來談合建，到時候，她就可以「老屋」換「新屋」。
國賓大地董事長邱秉澤指出，房地產個案裡依照開發難易的順序來說，最簡單的就是建商去買塊乾淨土地，然後加工興建蓋房子，賣給消費者賺到錢之後，再拿這些錢去買下一筆土地，然後繼續投資→興建→銷售→獲利；其次，比較難的則是買下一塊土地之後，與鄰近地主一起合建，所有地主談好合建分屋比例之後，照著房地產模式繼續興建→銷售→獲利。
困難度比較高的就是與現有住戶談合建，通常，建商都會找尋屋齡20年以上的老房子，與相關屋主洽談是否大家有意願進行改建，談妥後，將原有的住宅拆掉，改建成新大樓，然後按照原屋主持有的坪數，可依比例分得新建物的坪數。
不過，這樣的合建案，往往因為每位住戶的想法不同，常常必須耗費相當的精力去處理每一戶的問題，前面所提到正義國宅合建都市更新案，就是一個典型難處理的個案。

信義計畫區土地標售行情逐年、逐件的提高。
都市更新僅限於北部區域
至於都市更新的作法，與合建案的談法類似，但是，這中間還牽涉到都市計畫的相關法規，過程更加繁瑣。而現在為什麼好像大家都在談「都市更新」呢？那是因為過去台北縣市房地產過度集中開發，以前的建築法規並不完善，所以，老舊建築物與現在的市容產生格格不入的畫面，政府於是開放都市更新的作法，讓大家可以一起來努力改變市容，提升都市的競爭力。
加上過去的開發造成現在可供建築用的素地已經很少了，所以，必須靠都市更新的方式，釋出土地供建商興建更有規劃的建築，改變過去老舊的市容景觀。不過，大家也可以注意到，走出台北地區到外縣市看看，台中、高雄、台南、彰化、屏東、花蓮、宜蘭⋯⋯等地，到處都是可供興建的建地，在這些區域，是沒有人在
跟你談都市更新的。
所以，是到重劃區去買屋？還是買個老屋等改建或都市更新呢？答案應該很確定了吧！都市更新的案子不是一般人可以玩的， 與其買個老屋碰運氣，還不如鎖定重劃區的房地產，在重劃區發展初期就進場投資。而這樣的例子，在台北縣「新板特區」正在繼續上演中。

新北市加持 新店房市熱!

升格話題不只在政治圈發燒，延伸到房地產圈，其中的新北市概念區現在也炒得火熱，像是被譽為是新北市大安區的新店，在裕隆城與宏達電合作開發後，成為新興的增值潛力區。

這裡就是台北縣最具指標的科技型商辦開發案，由裕隆集團與宏達電共同合作，未來不但有複合型商辦商圈，宏達電的台北研發總部也確定落腳在此，由科技白領匯集的房市效應，近來就在新店持續延燒，新店成為台北南區的發展中心，搭上這波升格話題，更被譽為是未來新北市的大安區，新北市概念成型，在與市區的比價效應下，像是現在北縣幾大新興潛力區的房市吸客力，不容小覷。

屏縣地王易位 逢甲路鑲金

屏東縣九十九年公告土地現值暨公告地價評議作業，經評議委員會評定結果，全縣「地王」易位，原屏東市的民生路段，改由上海路與復興路間的逢甲路登上寶座，每平方公尺十四萬七千元，最低地價區段，則位於三地門鄉巴都都龍段大姆姆山第十一林班地，每平方公尺四十二元。

屏縣府地政處表示，這次公告土地現值暨公告地價調整方案經委員會評議後，全縣五千七百六十三個地價區段，較去年減少九十二個地價區段。

公告土地現值未調整者有四千九百卅八個地價區段，佔總區段數百分之八十五點六八，有三百八十六個地價區段調升，佔總區段數百分之六點七，地價下跌區段有四百卅九個，佔總區段數百分之七點六二，與九十八年公告土地現值相較，全縣平均降幅百分之零點一三。

至於，公告地價部分，由於距上次調整已歷經三年，期間部分地區因都市計畫變更、公共設施開發完竣，及考量社會經濟狀況、地方財政需要、民眾地價稅負擔能力，以綜合考量訂定，全縣平均降幅為百分之零點三九。

朱立倫親自操刀 21兆元國有土地 2年內活化

為改善國家財政，高達194萬公頃、市值多達21兆元國有不動產，行政院副院長朱立倫將親自操盤清查，預計2年內全面活化！未來各機關500坪以上大面積公用土地，將透過變更都市計畫，變更住宅區或商業區後與民間合作開發活化。

行政院日前正式成立「國有土地清理活化督導小組」，由副院長朱立倫擔任召集人，未來他將強勢督導各部會全面清查造冊，帶領各部會分期分區全面活化。大選過後，政院將加速國有土地活化，以解決日益窘迫的財政困境。

財政部初步清理國有土地管理現況，總面積194萬公頃，由5,294個中央及地方各機關、學校、部隊管理公用土地佔171.8萬公頃，粗估總市值21兆6,921億元，其中公用土地市值高達17兆餘元。以農委會及所屬管理面積120萬餘公頃最多，而交通部及所屬管理土地市值1兆1974億元最有價值。

朱立倫指示第1階段部會清理造冊的建築用地類別，包括住宅區、商業區、工業區、機關用地、行政區、專用區及旅館區7大類，第2階段列出單筆或毗鄰合計500坪以上大面積，分期分區在2年內活化。

政院督導小組將審查審議機關提出的活化規劃方式，若不同意，將指定國有財局重新評估規劃，或指定財政部委託專業機構規劃。

財政部國有財產局長張佩智指出，未來機關低度利用或閒置用地，可透過幾種策略活化：一、調整都市計畫，提升閒置公共設施保留地利用，以回饋地方政府方式，申請變更全部或部分都市計畫為住宅區、商業區或專用區，與民間合作開發，增加建設財源；二、整併需地機關共同開發，變更都市計畫，內化籌措遷建機關開發財源。

三、整體規劃、大街廓、跨域開發，例如華山園區，與北市府市有土地換地，全部變為國有土地，整體規劃，可興建辦公廳舍或園區；四、與目的事業機關合作開發，例如產業園區開發；五、與民間或特種作業基金（例如台銀人壽資金）合作興建房屋，以租賃方式未來取得房屋。

在籌措國有土地開發財源部分，財政部建議各部會，優先採BOT方式利用民間資金推動公共建設；運用特種作業基金調度，減輕公務預算編列壓力。不具自償性之計畫可透過聯合開發，都市更新方式，創造計畫自償性，吸引民間資金。

4種麻煩屋 勿近

正值年底購屋旺季，受比價效應影響，房價飆漲過速，打算結婚成家的購屋人進場買房子，除備足資金外，專家也建議4大類房子購屋新手勿碰，較可保障權益：

一、產權複雜的房子勿碰：東森房屋董事長王應傑出版的新書中指出，有1個以上屋主共同持有，或這間房子只有建物所有權，但沒有土地所有權，或屋內仍住著房客，且未簽定租賃期間的租約，都屬產權複雜的房子，容易產生交易糾紛，購屋新手應避開。

二、採光不佳的房子勿碰：王應傑說，「採光為王」，採光條件差的房子較潮濕，不適合人居，未來也不易找到接手的買家；而採光好的房子，就算屋況較差，但只要戶數單純或鄰居素質不錯，購屋人入住前花點錢整修，所呈現的價值感，就可提升未來賣相。

三、住辦混合住家勿碰：除非這種大樓的地段很搶手，管理品質也不錯，否則住辦大樓進出人口複雜，鄰居對房子使用的角度不同，若發生糾紛時，較不易協調。

四、面前臨路很窄的房子：王應傑認為，北市有些房子就算是位於大安區，但面前的巷道只有4米寬，甚至進出的巷弄是前棟大樓的防火巷，這樣的房子不但救火不易，周邊鄰居也因為住得太近，而不易保有隱私。

發展台北西區 需先改善老舊形象

針對京站時尚廣場即將開幕，台北車站百貨業將共創百億商機。學者指出，相較東區商圈，西區後火車站整體形象稍嫌老舊，若欲拉攏年輕族群，政府對周圍環境的整體規劃更顯重要，未來仍有發展空間。

淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，若西區或西門町發展得宜，為什麼百貨業者一家家關？他說，台北後火車站大多為傳統批發市場，大家對該地印象是「傳統便宜」，該區雖已改建，但國人對其印象仍不如東區那般時尚，不易吸引年輕族群。

莊孟翰表示，從捷運站到京站主要路線以台北地下街為主，不過地下街路標零亂，經常會混淆迷路，除非特地去那邊購物，否則很難「不經意」的走到後火車站商圈，動線規劃顯得相對重要。

未來台北雙子星加入車站商圈後，捷運局有意規劃為群聚百貨商圈。對此，莊孟翰也提到，台北車站前、後站間因有市民大道與地下街隔開，欲共同發展多少會有困難。

提及西區的未來，莊孟翰說，淡水河沿岸如果發展得宜，像國外住宅般，改建河岸房屋樹立特色，西區發展會更快速。他還指出，台北後火車站三鐵共構，更為交通轉運站，陸資來台後也有許多加分效果。

仲量聯行總經理趙正義則說，京站的開幕會使交通零亂的西區更為擁擠，但也可以帶動消費，商用地產也會有拉抬效果，未來陸資進駐後，會有更多發展空間。

台中搶地熱潮 地價、房價不同調

中部金字塔頂端的有錢人，現在流行買建地！ 11月16日新光三越商圈惠中二街、市政北二路角地，成交創天價300萬元/坪； 11月26日市府將開標逢甲商圈邊12期重劃區(俗稱金條特區)抵費地，領標份數超出4,000份，地政處還加印4,000份應急！建商與土地投資客競相搶地，足以顯見房市M型化已然成形！

■ 7期地價飆漲居冠 逢甲商圈串連七期

本月26日預期會出現高價搶標抵費地的12期，就夾在雙核心裡面。所謂雙核心指『七期新市政中心』與『水湳經貿園區』。大台中市的中心點台中市府市政廳正位於惠中路與文心路板塊，距離新光三越與遠百旗艦店僅有200米，新光三越土地已連三年被公告為地王，可見其核心實力。

新光三越對面惠來路三段延伸到底就是開發中的『水湳經貿園區』(以下簡稱水湳)，是台中未來十年市政建設最重要的大項目，政府商圈市調資料顯示逢甲商圈人氣最旺是全台唯一持續擴展的商圈，夾在新光三越與水湳之間的「逢甲商圈」板塊擴大連接到七期新光商圈與12期金條特區，三者匯串人潮錢潮一氣呵成！台中超高價土地爭奪戰皆發生於此！更加印證雙核心發展理論。

■ 地價漲翻天 房價不動如山？

根據台中市仲介業成交資料顯示，市面上新舊自用住宅大樓量體大，房價表現疲軟，高價搶地行為，僅在富人圈發生，投資土地求取利潤本是商業理財行為，不管一般社會大眾喜不喜歡、觀感如何，都會區土地、黃金與原油三者狂飆的道理是類似的，小市民無需過度恐慌。觀察目前線上首購大樓價位，新成屋或預售案都競爭慘烈，不論地段優缺，價格帶落在10~13萬元為多，顯現地價與房價脫鉤的事實。

目前新大樓房價非常友善，與十幾年前比較甚至更便宜，「東京市」、「勝美學」、「親家時上top」、「歐夏蕾」，南屯「勝美市、「順天視界觀」，十期「家在 e起」，北屯「日安花園」，綜觀銷售時程稍長表現平順。台中市建築投資公會市場資訊委員會主委鍾尹堂認為，台中房市走過多年榮景，目前稍為盤整，無須太過度擔憂外在環境變遷，建議準備進場的購屋族，把握台中城市發展主軸方向。鍾尹堂推薦鄰近七期地段，具有生活機能、有優秀學區、大公園、交通好接近中彰快速道、高鐵、中山高等要道條件，並且慎選建商要求造屋品質。

錢櫃SOGO每坪130萬 直逼豪宅價

【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

國泰人壽大手筆，砸下29.9億元買下錢櫃台北SOGO館大樓，基地282坪、建坪約2,295坪，換算土地單價破千萬、建坪售價高達130萬元，不但創下商業大樓的單坪新高紀錄，也直逼台北市的頂級豪宅價。

■ 國壽29.9億大手筆 看中3.5%投報率

錢櫃台北SOGO館大樓位忠孝東路四段上，基地面積282.23坪，鄰近雙捷運交會的忠孝復興站，此棟大樓是東區少數產權完整的大樓。國泰人壽以 29.9億元買下錢櫃台北SOGO館大樓，換算平均每建坪為130.27萬元，創下商業大樓每坪交易單價的新高價，換算土地價格每坪破千萬元，刷新全台土地交易單價新高紀錄。

「換算投報率3.53%，國壽買這棟大樓的價格一點都不貴！因為忠孝東路店面交易投報率都低於3%以下。」台灣房屋不動產分析師邱太(火宣)分析，錢櫃KTV忠孝SOGO大樓之所以能賣出天價，關鍵在租金收益，錢櫃每月付租880萬元(內含每月200萬的牆面租金收益及35萬~39萬停車塔收益)，這部份以報酬率3.53%回推，附加的牆面租金收益價值6.8億元，停車塔值約1.2億元。

■ 壽險業600億獵樓 看好香港模式

信義商仲協理何偉宏指出，錢櫃台北SOGO館大樓能創下此價格，主要是錢櫃提供夠穩定的租金與地段具備未來前景，換算每建坪單價，已經直逼台北市的豪宅，不過從香港經驗來看，在開放陸客自由行後，東區忠孝東路四段店面的價值將不斷挑戰新高，其地位等同香港銅鑼灣崇光百貨後方，駱克道及景隆街舖王(店王)集散地的地位。

信義商仲統計，今年壽險公司在全台獵樓的金額就高達600億元以上，資金水位充沛，不動產的收益與保值特性，加上長期還可能增值的效益，吸引手上資金眾多的壽險公司，在金融海嘯過後，大舉在市場上買樓。只要這類強勢的投資資金，遇上精華地段的好標的，就容易創造出高行情。

國泰買下錢櫃SOGO館大樓 斥資29.9億元

國泰人壽今天發布新聞稿， 斥資新台幣29.9億元買下錢櫃SOGO館大樓，這棟位於太平洋SOGO百貨對面，台北市大安區忠孝東路四段22號的全棟不動產，是座落在台北東區絕無僅有雙捷運交會處，區位地點絕佳。
同時，也是國泰人壽近年來首度在北市東區精華商圈購地，整筆交易包含土地和建物，土地面積282.23坪，建物面積2295.2坪。
國泰表示，這棟大樓不但是北市東區擁有雙捷運交叉的零售商圈，且是東區少有的單一產權大樓，加上有穩定承租戶錢櫃KTV。錢櫃KTV是歌唱產業界的領導品牌，具有收益和品牌相輔相成效果。符合國泰人壽不動產長期投資的策略。
而國泰人壽也指出，該大樓的商業人群聚集效益明顯，且具有穩定的消費人潮和龐大商機；法人則預估，以國泰人壽在全台灣總共有200餘棟的不動產，大部分位於大台北地區，持有不動產市價可達2300億元，未實現收益約1000億元。
購置標的基本資料：

賣方
不動產座落
面積
備註

源昱視聽歌唱股份有限公司
土地：台北市大安區復興段二小段150、150-7、155地號
282.23坪
全棟出租予錢櫃企業股份有限公司

建物：忠孝東路四段22號全棟（SOGO忠孝館對面）（11F/B2F、屋齡10年）
2,295.20坪(含獨立建號停車塔：98部機械車位面積33.13坪)

資料來源︰國泰人壽

商仲調查：忠孝東路四段店面 房價六年漲一倍

景氣雖然還沒有完全復甦，不過，有商仲業者調查發現，堪稱是台灣「店王街」的忠孝東路四段店面，近六年來的房價仍成長了一倍，即使近兩年來比較不景氣，但是這個地區的店面空置率，仍然在百分之二以內。（陳鳳如報導）

一家商仲業者調查發現，在復興南路一段到光復南路之間的忠孝東路四段、十六坪以上營業中的店面總計有兩百零二家，近六年的時間，總計有四十戶店面轉手，轉手率高達兩成，民國九十二年下半年到九十三年取得店面的每坪單價大約在兩百到兩百六十萬之間，但現在已經漲了一倍。欣元商仲總經理焦文華說「平均目前的成交價，已經高達一坪四百萬到五百五十萬之間，甚至有一些坪數比較小的店面，他們的成交單價甚至超過六百萬以上。」

此外，這家商仲業者也表示，忠孝東路四段的店面交易狀況和行情變化是全台灣店面的指標，因為這個區段是一個商、住、辦的混合區，不但有兩個捷運站、也有六家百貨、多家飯店和戲院等設施，形成一個複合型的商圈，因此，在上班、逛街人潮不曾間斷下，即使是高租金，仍然有很多企業排隊搶進。

三圓機構接手正義國宅都更，最快明年H2推案

耗時近15年的忠孝東路三段、SOGO商圈「正義國宅」都更案，正式易主，由上櫃建商三圓建設(4416)母公母三圓機構，向富邦金控(2881)董事長蔡明忠，買下主導此都更案的龍麟建設55%股權，正為真正的主導開發商，全案可望明年下半年正式推案。

「正義國宅」都更案堪稱全台耗時最久的都更案，基地面積1545坪，由於位於SOGO商圈，曾經在都更整合過程中還發生槍擊命案。過去主導建商為龍聯建設機構旗下的龍麟建設，傳2年前由蔡明忠買下龍麟的55%股權，如今三圓機構又買下蔡明忠的股權，成為新加入的主導開發商，而龍麟則持續保有45%的股權。

三圓建設副董暨總經理王光祥表示，該案將興建住宅和百貨商場、六星級精品飯店等，住宅總建坪估1.5萬坪，總銷130~150億元，商場建坪5000坪、飯店則有3000坪，全案開發規模高達150~200億元。

王光祥指出，此都更案已為台北市政府核准劃定的都更用地，98%土地為國有地，將依國產局買賣國有地程序，12月完成交易，並將陸續收購鄰近的私有土地，預期明年第1季前完成，若一切順利，明年第2季將進行地上物拆除，辦理都更公展、權利變換等程序，最快明年下半年可公開推案銷售。

王光祥表示，三圓接下該筆都更案後，共計將興建2棟大樓，38樓和40樓建物，飯店和商場不賣，飯店初估房間數為150間，住宅則將朝高級住宅產品規劃。

房地產業內則估算，當地的住宅產品每坪一定可以站上3位數，從百萬元起跳，光住宅部份總銷可看到至少總銷150億元；若不計飯店、商場的銷售，則獲利也至少有70億元。

由於目前三圓機構董事長陳浴生、三圓建設總經理王光祥都已是龍麟建設的董事，未來三圓集團主導開發，利得屬大股東，至於三圓建設是否參與合建，將是影響三圓建設業績的關鍵。

至於目前三圓建設的業績部份，該公司主管則指出，近幾年來公司的重心全放在板橋新埔捷運站旁的「新巨蛋」案，該案總銷150億元，已售8成，將於2011年完工，截至第2季底工程進度已達54%，還剩46%將為今年下半年和明年營收來源，在該案案量較大下，明年仍將穩定獲利。

在手土地庫存部份，三圓在手土地僅有過去福纖紡織時期的觀音廠舊廠商，土地面積1.5萬坪的工業用地，目前尚無開發計劃，仍在持續出租中，每年的租金並不高。三圓指出，由於集團三圓機構在手土地充沛，未來不排除有合作參與合建的機會。

延宕15年 正義國宅都更案99年啟動

耗時近15年、被喻為是「最牛都更案」，也就是台北市正義國宅開發案，在新的開發商接手之後，預計要在明年下半年正式推案，都更後每坪從現在的70萬上看百萬，正義國宅將近4百戶的居民一夕之間躋入2千萬富翁俱樂部，但不少店家擔心，現今景氣未明，都更後能不能支撐百萬房價和飆漲至少75%的租金行情，還是個考驗。
一聽到拖了15年、位在台北市忠孝東路SOGO商圈的正義國宅都更案可能明年就要啟動，從小在這長大的劉先生興奮溢於言表，未來估計，正義國宅都更案不僅將推出5000多坪和SOGO、微風商圈連成一氣的百貨商場，另外還有3千多坪的六星級精品飯店以及2棟合計大約1萬5千坪的住宅大樓。
這不僅是台北市史上開發規模最大的案，扣除取得成本等費用，建商潛在獲利空間至少超過150億元。都更案雖然立意很好，但是還是有店家擔心，目前的景氣無法支撐每坪百萬的房價、以及每坪超過2萬元的租金行情。
老國宅一坪從原來的40萬，現在上看百萬元，正義國宅都更是不是能夠打響台北市大型都更案的第一砲，市場高度關注。